E  Po C - O V

Energie Point of Contact - Oost-Vlaanderen

Franky De Langhe

0476/45.94.70

 Home

Vragen omtrent EPC

Wettelijke
bepalingen

 Toepassingen & voorbeelden

Wie zijn we?

Tarieven

 Contact & aanvraag

Overzicht veelgestelde vragen:

Wat is een EPC?

Het EPC (EnergiePrestatieCertificaat) is een verplicht document bij verkoop of verhuur van woningen dat potentiële kopers of huurders informeert over de energiezuinigheid van de woning.
Op basis van het EPC kan u de energiezuinigheid van gebouwen vergelijken.
Het EPC legt geen eisen op aan de woning; het heeft een louter informatieve functie.

Terug naar het overzicht

Wanneer is een EPC nodig?

Vanaf 1 januari 2009 is het EPC is verplicht voor alle woningen, appartementen, studio’s, sociale woningen,... die verkocht of verhuurd worden. Kortom, voor alle wooneenheden die autonoom
kunnen functioneren (een wooneenheid beschikt minimum over een leefruimte, keuken en badkamer). Voor collectieve woongebouwen, zoals studentenkamers of gemeenschapshuizen met een gemeenschappelijke keuken of badkamer wordt één EPC voor het volledige gebouw
opgemaakt. Voor woningen en appartementen die reeds verhuurd zijn vóór 1 januari 2009 moet pas een EPC opgemaakt worden als er een nieuwe huurder inkomt.

Terug naar het overzicht

Wanneer is het EPC niet verplicht?

  • verkoop van een deel (%) van de eigendom (bv. door één van de partners bij een echtscheiding)
  • verkoop van een door de burgemeester onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning
  • schenking en erfenis, bij verkoop van enkel de naakte eigendom of enkel het vruchtgebruik, bij opstal en erfpacht, bij ruilakte, bij gerechtelijke onteigening
  • verkoop of verhuur van woningen waar geen verwarming aanwezig is. Onder geen verwarming wordt de afwezigheid van een opwekkingstoestel (ketel, kachel, warmtepomp) of een afgiftesysteem (radiator, kachel, vloerverwarming, convector, ...) verstaan. In dat geval is geen melding van de notaris vereist. Als geldend bewijs wordt hier een gehandtekende overeenkomst tussen koper en verkoper aanvaard waarin vermeld wordt dat geen verwarming aanwezig is op het moment van het te koop stellen van de woning. In de authentieke akte kan ook opgenomen worden dat het om een wooneenheid zonder verwarming gaat en dat niet voldaan is aan de definitie van woongebouw uit het EPB-decreet, waardoor geen certificaat voor de betreffende wooneenheid dient opgemaakt te worden.
  • stilzwijgende verlenging van het huurcontract
  • verkoop of verhuur waarvoor reeds een geldig EPC beschikbaar is.Het energieprestatiecertificaat blijft 10 jaar geldig. Wanneer de wooneenheid opnieuw verkocht of verhuurd wordt, binnen deze geldigheidstermijn van tien jaar, moet geen nieuw EPC voor verkoop of verhuur opgemaakt worden. Uiteraard moet wel steeds een kopie in geval van verhuur en het originele EPC in geval van verkoop worden meegegeven aan de nieuwe huurder of koper.  Als in de woning intussen energiebesparende investeringen zijn doorgevoerd, bijvoorbeeld het vervangen van enkel glas door isolerend glas, kan de eigenaar ervoor kiezen om een nieuw energieprestatiecertificaat te laten opmaken. Het nieuwe energieprestatiecertificaat zal dan een betere score geven. 
  • verkoop of verhuur van een nieuwbouwwoning (bouwaanvraag na 1 januari 2006) waarbij een geldig energieprestatiecertificaat bij bouw beschikbaar is.
  • onderverhuur
  • rusthuizen
  • verkoop of verhuur van woonboten
  • verkoopcompromis getekend vóór 1/11/2008 en huurovereenkomsten vóór 1/1/2009
  • woning ingericht als niet-residentieel gebouw, bv. als dit gebruikt wordt als kantoorruimte. (Er moet gekeken worden naar de feitelijke situatie -> kantoor = niet-residentieel).
  • verkoop van een religieus gebouw

Terug naar het overzicht

Wie maak het EPC op?

Alleen een erkende energiedeskundige type A mag het EPC opmaken. Die volgde daarvoor een erkende opleiding en slaagde voor het examen.

Terug naar het overzicht

Welke gegevens vindt u terug op een EPC?

Op het EnergiePrestatiecertificaat staan een aantal administratieve gegevens zoals het adres en de gemeente van het goed waarvoor het EPC
opgemaakt werd. Daarnaast bevat het ook de gegevens wie het rapport heeft opgesteld, tips om nog energiezuiniger te wonen. 
Waar het echter om draait is het zogenaamde kengetal of de energiescore uitgedrukt in kWh/m², het energieverlies en de impact op het milieu.
Het EPC verschaft geen informatie over de eigenaar of huurder, het EPC is een document gebonden aan een onroerend, residentieel goed en
heeft geen rechtstreekse band met de eigenaar.

Terug naar het overzicht

Wat is een kengetal van een woning?

Het kengetal wordt gevormd door de totale energiebehoefte van het huis te delen door de bruikbare oppervlakte.

Het kengetal van een woning geeft een idee over de energiebehoefte van de woning of anders gezegd: hoe energiezuinig de woning is. Dit geeft u geen idee hoeveel u zult betalen op jaarbasis voor
verwarming, verlichting, koken, ... maar geeft u een basis om woningen met elkaar te vergelijken.
De samenstelling van het gezin, de leefwijze, de isolatiegraad van de woning, de verwarmingsinstallatie, enz. zullen uiteindelijk het energieverbruik bepalen. 
Twee gezinnen kunnen niet met elkaar vergeleken worden door de grote afwijking in levensstijl of hun samenstelling. Het is logisch dat een woning bewoont door een gezin met drie jonge kinderen,
een thuiswerkende moeder en een vader met als hobby kleibakken een andere energieverbruikscurve zal vertonen dan deze van dezelfde woning bezet door een alleenstaande internationale werkende
vrachtwagenchauffeur die enkel in de weekends thuis is.
Uw energiedeskundige kan u meer uitleg verschaffen of mail uw vragen naar info@epoc-ov.be

Terug naar het overzicht

 Wat is een goed kengetal en wat niet?

Goed of slecht zijn geen begrippen die kunnen gebruikt worden voor het kengetal. Enkel kunnen we zeggen dat een klein getal duidt op een energiezuinigere woning dan een hoger getal. Huizen van de 18de eeuw kunnen niet vergeleken worden met huizen die gebouwd zijn met de huidige isolatienormen. Huizen van voor 1975 scoren gemiddeld 665 als kengetal omdat de muren meestal geen spouw hebben en van isolatie was er meestal geen sprake. Een bunker die gediend heeft in de eerste wereldoorlog haalt ook nog een vrij "goede" score met dit gegeven. In het rekenmodel worden door een aantal periodes in rekening gebracht in functie van de toen geldende normen. In feite zou je ieder huis moeten afwegen ten opzichte van het gemiddeld kengetal van alle huizen van het jaar waarin het gebouwd is. Zelfs dan kan je alleen maar zeggen dat het meer of minder energiezuiniger is dan de gemiddelde woning van het betreffende bouwjaar. "Goed of slecht" vervangen we dan ook door "minder of meer" energiezuiniger.
Uw energiedeskundige kan u meer uitleg verschaffen of mail uw vragen naar info@epoc-ov.be

Terug naar het overzicht

Welke opmerkingen komen voor op het EPC?

Het rekenmodel genereert een aantal type opmerkingen/aanbevelingen in verband met de isolatie, de verwarmingsinstallatie en het sanitair warm water: 

Deze opmerkingen verdienen een woordje uitleg:

De "isolatie" opmerkingen of aanbevelingen:

 en/of

Ook al is er maar een vierkante centimeter van het dak niet of weinig geïsoleerd dan krijg je deze aanbevelingen. Iedere oppervlakte die een hoger U-waarde dan 0,4 W/m²K genereert is daartoe aanleiding. Het geeft wel aan dat een verbetering mogelijk is en soms kan met een kleine (geldelijke) inspanning het isolatieniveau verbeterd worden.

Als er ergens in de woning glas aanwezig is dat niet voldoet aan hoogrendementsglas wordt deze opmerking in het EPC opgenomen. Ook dubbel glas van voor 2000 is een "trigger". Een raampje in de voordeur bestaande uit enkel glas is voldoende om deze opmerking te generen. Als dat raampje dan ook niet beschikt over een zonnewering zal opmerking 7 verschijnen.

Op het leeuwedeel van de reeds gemaakte EPC bij EPoC-OV komt deze opmerking voor. Een vrij moeilijk op te lossen probleem. Enkel de plaatsing van voldoende isolatie in de vloer voorkomt het verschijnen van deze aanbeveling. Uitbreken van de vloer tot de gewenste diepte, plaatsing van isolatie is een arbeidsintensieve en dure oplossing waarbij de last van het verplaatsen van verwarmingsbuizen, elektriciteitsleidingen, ... de opdracht tot een titanenwerk maken. De plaatsing van 12 centimeter isolatie bovenop de vloer is ook niet de oplossing (wat met schuiframen, deuren, plinten, ...?). Niet voor niks staat er in de inleidende zin "bij uitvoering van een grondige renovatie".
De plaatsing van CELMIX (geblazen beton), ARGEX-beton (beton met geëxpandeerde kleikorrels) wordt niet beschouwd als isolatie gezien deze niet voldoet aan de maximum toegelaten lambdawaarde (0,09 W/mK).

Zie opmerkingen bij 1. en 2.

De "installatie" opmerkingen of aanbevelingen:

Verwarming met elektriciteit is "secundaire" warmte. De elektriciteit wordt opgewekt met primaire energie in een centrale op soms meer dan duizend kilometer afstand en wordt dan getransporteerd tot in de woning. Deze werkwijze gaat gepaard met vele verliezen. Algemeen wordt aangenomen dat men 2,5 maal meer primaire energie nodig heeft om een woning elektrisch te verwarmen dan de rechtstreekse verwarming met primaire energie (kolen, gas, stookolie, hout, ...). Dit verklaart ook waarom het gebruik van een elektrische boiler voor sanitair water vrij zwaar doorweegt op het kengetal. 
Ieder installatie heeft verlies via de schouw, de leidingen, enz. waardoor het verschil tussen een centrale verwarming en een decentrale hoog oploopt . Immers, hoe meer warmteopwekkers in huis hoe meer verlies. Als de opwekker dan ook nog buiten het beschermd volume staat is het logisch dat een aanbeveling zoals hierboven verschijnt.

De "koeling" opmerkingen of aanbevelingen:

Een raam gericht naar het oosten, westen of zuiden dat niet beschikt over een zonnewering is hiervan de oorzaak. Deze aanbeveling heeft geen enkel invloed op het kengetal. Het ontbreken van zonnewering kan wel als gevolg hebben dat een airconditioning geplaatst wordt en deze heeft dan wel weer een ongunstig effect op het kengetal. Liever een goedkope zonnewering dan een dure energieverslindende aircontitioner.

Terug naar het overzicht

Heeft de energiedeskundige dan niks in de pap te bokken?

De energiedeskundige dient op een correcte manier de informatie in te brengen. Het energieprestatiecertificaat dient reproduceerbaar te zijn: m.a.w. meerdere energiedeskundigen type A die hetzelfde huis beschouwen dienen hetzelfde resultaat te bekomen. De spelregels zijn duidelijk en goed afgelijnd.

Wat mag hij wel: opmerkingen inbrengen die NIET in strijd zijn met het protocol, dus louter als informatie zoals:

In het desbetreffende huis kan men de opmerking

terugvinden. De informatie betreffende de vloer voldoet immers niet aan de maximum lambdawaarde.

Terug naar het overzicht

Hoe verloopt de keuring?

De energiedeskundige neemt telefonisch contact met u op om een afspraak te maken om de woning te inspecteren en zo nodig op te meten. U dient zelf niet aanwezig te zijn maar iemand dient toegang te verschaffen. 
Ter plaatse inspecteert de energiedeskundige het dak, de muren, de vloer, de ramen en deuren, de gebruikte isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie, de installatie voor sanitair water, de relevante documenten (lastenboek, plannen, subsidieaanvragen, enz.), … Van relevante elementen zal de deskundige foto's nemen om zijn dossier en evaluatie te staven. Hij volgt hierbij het inspectieprotocol dat werd opgesteld door het Vlaams Energie Agentshap (VEA). De deskundige mag geen destructief onderzoek doen (hij mag bijvoorbeeld geen gaten boren), alles gebeurt op het zicht. Enkel op uitdrukkelijke wens van de eigenaar wordt mogelijk een destructieve test uitgevoerd. De inspectie ter plekke duurt gemiddeld 2 uren. De volledige opmaak (inspectie  + opmetingen + verplaatsingen + administratieve verwerking) van een EPC neemt gemiddeld 4 tot 8 uren in beslag.

Terug naar het overzicht

Welke documenten kunnen helpen bij de inspectie?

● het lastenboek

● originele facturen van een geregistreerd aannemer
● originele facturen van bouwmaterialen
● originele facturen van verwarmingsinstallaties
● technische documentatie van de verwarmingsinstallaties
● 'as built'-plan dat aangeeft hoe uw huis effectief gebouwd is.
   dit kan afwijken van het ontwerpplan dat de architect       
   oorspronkelijk ontworpen had.
● vaststellingen uit werf verslagen, postinterventiedossier of 
   vordering staten van vroeger 
● een chronolgie van foto's tijdens de bouw of verbouwing
● afgeleverd energieprestatiecertificaat van EPB-aangifte 
● subsidieaanvragen Vlaamse overheid

Terug naar het overzicht

Het EPC is 10 jaar geldig. Het staat de eigenaar natuurlijk vrij om een nieuw EPC te laten opmaken nadat hij werken liet uitvoeren op het vlak van isolatie, verwarming, ... om een betere score te verkrijgen.

Terug naar het overzicht

Wat kost een EPC?

De overheid legt geen prijzen op maar het opstellen gaat gepaard met opzoekwerk, opmetingen, plaatsbezoek door de energiedeskundige (is VERPLICHT) en berekeningen. De energiedeskundige zal
ook een meerprijs aanrekenen indien geen plannen aanwezig zijn of als hij buitensporig veel verplaatsingen dient uit te voeren. Over het algemeen kan je zeggen dat een klein marktonderzoek je wel enkele
euro's kan besparen. Een EPC voor een dumpingprijs? Het kan, als de energiedeskundige het niet te nauw neemt met de beroepsethiek dan zijn prijzen van minder dan 100,00€ mogelijk maar je stelt je wel bloot aan mogelijke gevolgen zoals een controle van de deskundige door fgov Economie. Veelal volgt een schorsing of zelfs schrapping van de erkenning als kan aangetoond worden dat het protocol niet gevolgd werd. Uiteraard zijn alle certificaten opgemaakt door deze malafide deskundige ook ongeldig en worden de opdrachtgevers gecontacteerd.

Terug naar het overzicht

Is EPoC-OV de goedkoopste?

Gezien de kwaliteit, de efficiëntie, de snelheid, de service: JA.

Terug naar het overzicht

Wordt het EPC te duur betaald?

Laat ons veronderstellen dat onze deskundige gemiddeld 200,00€ incl. BTW krijgt voor een EPC (in werkelijkheid ligt het gemiddeld bij ons op 147,50€). Consumenten klagen dat dat veel geld is voor een papierke. Maar kan een deskundige aan die prijs én kwaliteit leveren, én z’n brood verdienen?

BTW

34,71€ (of 21%) gaat onmiddellijk naar de staatskas. Een BTW verlaging zou hier leuk zijn maar dit zal niet voor direct zijn. Onze deskundige houdt dus nog 165,29€ over.

Verplaatsingskosten

Onze deskundige doet zaken binnen een straal van 25 kilometer van zijn woonplaats en gemiddeld 100 km verplaatsingskosten maakt per opdracht. De deskundige van EPoC-OV maakt immers dubbele verplaatsingen: heen en terug voor de opmeting en nogmaals heen en terug voor de aflevering van het het EPC. Dit laatste maakt het verschil: een EPC heeft pas waarde als de gegevens erop toegelicht worden aan de verkoper/koper/huurder. Soms is er nog een derde verplaatsing op verzoek van één van de partijen om bijkomende informatie te leveren, ook deze hoort bij de service. Aan 0,35€ per km komt dat op 35,00€.

Onze deskundige houdt nog 130,29€ over.

Andere onkosten:

Onze energiedeskundige werkt in zijn living, dat levert immers besparingen op betreffende huur van een kantoor. Voor het betalen/afschrijven van z’n computer, printer, ander materiaal, z’n boekhouder, elektriciteit, lidmaatschapsbijdragen, verwarming, verlichting, enz. trekken we 25,00€ per certificaat uit.
Onze deskundige houdt nog 105,79€ over.

Werkuren

Om een betrouwbaar en grondig bestudeerd EPC te maken heb je ongeveer 3 uren nodig om een gemiddeld huis grondig op te meten en te inspecteren, 3 uren om alles in de software in te voeren, en ongeveer 2 uur verplaatsingstijd. Dat komt neer op 8 uren per certificaat. Onze deskundige verdient dus 13,22€ per uur bruto, of na belastingen en (sociale) bijdragen ongeveer 6,60€ per uur netto, of 1057,90€ netto per maand (we veronderstellen 20 werkdagen per maand).
Energiedeskundigen kunnen hun inkomen verdubbelen door in plaats van 6u, maar 3u aan een certificaat te werken, wat logische gevolgen heeft voor de kwaliteit van het EPC. Een andere mogelijkheid is het opdrijven van de prijs naar 350,00€ incl. BTW, maar dat laatste ligt om begrijpelijke redenen niet goed in de markt ;)

Er zijn deskundigen op de markt die EPC’s telefonisch aanbieden voor een habbekrats (+/-50,00€). Zij doen geen plaatsbezoek en vullen maar iets in in de software. Hoewel je daar tot op heden weinig risico mee loopt aan de consument-zijde is dit niet aan te raden. Zeker een koper kan in de toekomst de dupe worden van deze praktijken, stemmen gaan op om de premies voor isolatie te koppelen aan het EPC. Een goedscorende woning waar de deskundige overal fictieve isolatie ingebracht heeft in de software zal in de toekomst de isolatiepremies geen "tweede" keer kunnen bekomen. De energiedeskundige kan hier uiteraard wel voor beboet worden door het Vlaams Energieagentschap én z’n erkenning verliezen. De nieuwe eigenaar is het slachtoffer omdat hij allerlei premies en fiscale voordelen zal verliezen. Als koper zou u toch ook een degelijk en correct document verwachten?

EPoC-OV is dan ook voorstander van een vaste prijs voor het EPC gekoppeld aan het volume en de bruikbare vloeroppervlakte van de woning. Nadelig voor de consument in die mate dat hij niet op voorhand zal weten wat het EPC gaat kosten, voordelig omdat we allemaal winnen met correcte EPC.

Terug naar het overzicht

Heeft u andere vragen dan bent u welkom om deze te stellen bij "Contact & Aanvraag".

Meer informatie vindt u in de EPC brochure van de Vlaamse Gemeenschap.